朗诗绿色地产销售额首度突破百亿

　　这是朗诗首次跻身百亿俱乐部。过去两年，朗诗的总体销量保持在60~70亿的规模，借助于在资本市场的东风，朗诗在上市之年实现30%的跨e式增长，发展势头可谓迅猛。

　　11月25日，由德国能源署(dena)举办的德国能源署国际能效大会(Energy Efficiency Congress)在柏林隆重举行。朗诗作为唯一的中国企业受邀出席，董事长田明出席大会，并发表题为“绿色建筑在中国市场的战略导向”的主题演讲，向来自全世界节能领域的专家学者和行业代表，介绍中国绿色建筑的发展，以及朗诗在绿色节能住宅领域的探索。

　　朗诗作为以“绿色科技地产”为特色的企业取得如此成绩，证明朗诗一直以来选择的道路是正确的，这也是中国绿色科技地产的胜利。“破百亿”将成为朗诗深绿战略开局之际，一个全新的起点。

 

　　突破百亿的原因一：四条产品线齐发力

　　2013年的销售数据显示，朗诗各条产品线全年热销，朗诗的差异化产品在“雾霾”的特殊外部环境下，以“先行者”的印象获得客户的广泛认可。朗诗地产的发展，给了很长时期内还处在“犹豫”、“摸索”状态的中国绿色科技地产一个极具参考价值的最直接范本。

　　2012年朗诗大刀阔斧细分了产品线，多条战线齐驱并进。从以前只做一种“恒温、恒湿、恒氧”的三恒产品，转变为依照人的需求而开发的首次置业产品、改善置业产品、高端置业产品、养老置业产品四条产品线，四条产品线市场份额大致比例为4∶3∶2∶1。其中针对首次置业的年轻人量身定制的青春版“未来系”住宅，自2012年推向市场以来，获得市场热捧，销售异常火爆。

　　2013年，上海、南京、苏州、武汉四地未来系产品共热销近4000套，占全年产品销售额的近40%，预计明年还会继续加大力度投放首置产品。首置产品获得市场认可的同时，朗诗的改善产品、高端置业产品依然走俏市场。

　　更为值得一提的是，2013年，朗诗在产品创新上再次发力，拥有自主知识产权的创新型产品南京玲珑屿项仍12月份推向市场，首次开盘当天便实现破5亿销售额。新一代的健康住宅继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射/新风技术系统，创新为一个小型的户式化系统，更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值。

　　此外，钟山绿郡“帕多瓦”住宅是朗诗的另一个创新型的研发试验性产品。朗诗研发和管理团队在一系列国外的学习考察后，在意大利小城帕多瓦明确了更舒适、更健康、更人性、更绿色的新产品研发方向，并确定在钟山绿郡进行小规模试验性建设。因此，这几幢建筑被称为“帕多瓦”住宅。2013年12月朗诗首次推向市场70多帕多瓦住宅，同样受到市场热捧，开盘当天热销50多套，实现2亿多销售额。据悉，2014年朗诗地产会持续向市场投放创新性产品。

 

　　突破百亿的原因二：融资平台助力

　　2013年是朗诗发展史上里程碑的一年。这一年，朗诗终于成功登港股，实现上市梦想。

　　2013年6月18日，朗诗集团完成了一个夙愿，宣布收购香港上市公司——深圳科技63.4%股权，在香港成功上市。这也是继万科、万达、绿地等企业后第10家通过借壳港股上市的内地房地产企业。

　　“上市的初衷，主要是获得一个更的融资结构。”田明说。过去11年中，朗诗集团主要通过境内的银行贷款、信托和基金等渠道获取资金。据不完全统计，2012年其融资成本在11个点以上。这一水平在国内房企中位列中游，但较香港内房股偏高。根据收购守则，交易完成后，朗诗将以上市公司为其绿色住宅发展业务的唯一市平台。

田明在上市成功时就透露，朗诗除继续经营上市公司的现有业务，包括位于香港及内地之物业投资、发展及管理外，还将在资金、人才、技术上全力支持上市公司投资发展新项目，并在符合监管法规的前提下，择机注入部分优质资产，壮大上市公司。

　上市后的朗诗绿色地产也正是按田明的部署稳步发展着：上市后不久，朗诗绿色地产就成功获得朗诗集团提供数笔大股东低息贷款，合共约人民币17亿元的资金额度。11月25日，上市公司透过供股向合资格股东发行993,303,029股新股份以集资7.45亿港元，并获朗诗集团全数包销，利用所得的款项进一步推动绿色科技住宅地产的发展，积极投资开发新项目。另据透露，上市公司现正与朗诗集团讨论将集团原有地产业务的绝大部分管理机构人员整合至公司，由公司向朗诗集团的所有房地产开发项目提供开发建设委托管理服务，该整合将为公司带来额外的收益及现金流。

　　目前朗诗资本平台已经具备部分融资操作条件，据田明估计，明年将恢复上市平台的融资功能。

　　除了借力资本市场，朗诗还积极通过旗下投融资平台吸引基金和信托融资。为了进一步提升朗诗集团内部对于资本运作的能力和专业化水平，朗诗集团将原来属于该地产板块下的地产开发与地产投资的功能进行分离，形成了朗诗集团的金融板块——青杉资本，同时也是集团对外投融资的重要渠道。

　　青杉资本成立于2012年5月，是朗诗集团的全资子公司，也是朗诗集团投融资一体化的绿色金融平台。朗诗对青衫资本的定位是，以与谌诨构合作发行基金、信托、债券多种形式，募集资金用于朗诗自有的地产项目的开发，未来还将投资绿色建筑相关的产业开发。

　　2013年，青杉资本实现近40亿资金的管理规模。相关人士透露，2014年青杉资本还将有更大的融资计划。

 

　　突破百亿的原因三：奉行企业运营高效益原则

　　熟悉朗诗绿色地产发展历程的业内人士都知道，朗诗能在10年多的时间里快速成为全国知名的地产企业，有两个利器：差异化的产品与资产高周转的经营策略。

　　董事长田明曾这样表述朗诗的经营策略：>利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。

　　在销售上，朗诗将利润率设定为行业均值，强调销售速率和现金回款。差异化产品是朗诗竞争利器，在市场好>售价比竞争者高，在市场不好时，快速出手，不压货。在运营上，朗诗历来重视现金流管理，并制订了按资产比例设定账面现金余额的预警机制，分为黄色预警、橙色预警和红色预警，一旦触发警报，将按紧急预案应对处置。

　　在项目开发上，朗诗从来不投资金量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。

　　朗诗实行快速开发策略，一般选择三年左右开发完成的项目进行土地投资，从拿地到开盘销售的时间，对技术复杂程度高的“三恒”项目而言，一般是8~9个月，对技术不太复杂的“未来系”等其他项目而言，一般是6~7个月时间。项目的四证齐全后一般会获得银行开发贷款，销售许可证获得后，会迅速开盘销售，由于产品差异化蠖价适中，销售速度比较快，项目的现金流很快会回正溢出，从而保证整体的现金流状况良好。

朗诗采取稳健的财务策略，集团的有息负债率维持在低水平，保存大量预售款，形成营业性杠杆，提升经营效率。能够获得银行和金融机构的支持，由开发贷、委贷、信托、基金等组成的有息负债水平一般控制在35%以下。由于项目运营顺畅，公司品牌信用良好，一般会形成一定的经营性杠杆。朗诗高杠杆的最主要原因是，朗诗连续六年每年都保有大量的房屋预售款，其比例显著高于上市公司，这是不需要还本付息的负债。

 

　　朗诗养老地产“落子”

　　养老地产则是朗诗的下一步布局的重要棋子。为此，朗诗制定了一项雄心勃勃的养老地产发展计划，希望通过商业化的运营带动整个养老产业的发展。

　　通过两年的市场孕育期，专注于养老产业的朗诗常青藤投资有限公司于2013年正食闪ⅲ正式宣布了朗诗进军养老产业的决心，明确了深耕养老产业，实现深绿战略的使命和责任。

　　朗诗养老地产将依托已有的地产开发、绿建技术及物业服务能力，探索适老性物业及服务体系，确立以养老服务为主的发展思路。通过对长者全生命周期需求的研究，确立养老服务输出和养老住宅产品开发并举的经营策略，实现在已有项目上的长者日间照料中心、产品配建中的“一碗汤”产品、“老少居”产品和集中性社区的“类如家”服务连锁项目的朗诗养老全体系产品目标，形成对长者从居家养老到机构养老的全覆盖。

　　2014年将是朗诗养老产品面临重大挑战和机遇的一年，养老产品和养老服务将正式推向市场，接受客户的检验：南京国际街区日间照料中心将于年初开放，南京绿色街区养老公寓将于年末面市，朗诗“玲珑屿”和朗诗常州新北绿郡的养老项目将进入施工阶段。

　　未来，朗诗将逐步确立连续性养老可复制的盈利模式，为朗诗养老产业发展找到路径，力争成为最早探索出养老业务成熟盈利模式的企业之一。

 

　　朗诗海外投资战略：布局国际化

　　下一步，朗诗将积极探索“走出去”，在海外配置一定比例的资产，加快国际化步伐。

　　2012年8月，朗诗正式启动美国业务的专项研究，在2013年1月16日的“纽约中央公园会议”明确了美国业务的定位及方向;距首次赴美仅半年，朗诗便迎来重大转折，2013年7月，同THE RIDGE项目历史性签署期权购买协议，开启朗诗全球战略新篇章;此后，美国市场捷报频传，8月29日当天更是四喜临门，朗诗美国控股公司在特拉华州正式注册成立，两家项目公司在加州注册建成，此外，更分别签署了JORDAN RANCH项目的购买协议以及新泽西PIS项目3套公寓的预售协议，朗诗在美国的战略部署初具规模;其后的9、10两个月，THE RIDGE首批4套样板房及第二批5套房屋分别成功交付。12月20日，朗诗在加州都柏林市取得一幅6.3英亩的住宅土地，规划建设109个联体别墅。

　　朗诗进军美国市场，在于准确预见到了客户的潜在需求。在朗诗集团近十万个客户中，大部分是高端人群，相当比例的客户具有海外投资需求、子女留学谇蟆⒑Ｍ庵靡瞪踔烈泼裥枨螅基于此，朗诗团队远赴美国，另辟蹊径，在客户意向集中的城市操作臻品项目，并提供留学、移民、生活配套等系列服务。西海岸城市诸如旧金山、洛杉矶以及圣地亚哥一带，东海岸纽约、华盛顿、波士顿等地，都在考虑范围之内，未来项目将星罗棋布于美国谇之内，合理且稳健。

　　在欧洲市场，朗诗积极与德国合作，引进欧洲最先进的绿建理念、产品和技术，为朗诗在中国绿色科技建筑的前瞻性研究和住宅项目开发提供技术支持。

      2013年11月，田明受邀出席由德国能源署(dena)举办的德国能源署国际能效大会，并发表题为“绿色建筑在中国市场的战略导向”的主题演讲，向来自全世界节能领域的专家学者和行业代表，介绍中国绿色建筑的发展，以及朗诗在绿色节能住宅领域的探索。这也是中国企业首次受邀参与此项国际大会。

　　德国是世界建筑能源利用效率最高的国家之一，长期以来也是各国企业、机构学习的样板。而朗诗除了在项目上借鉴应用德国的技术体系与产品体系，也在与德国的合作中一步步走向深入。

　　早在2010年，朗诗就在德国法兰克福成立了朗诗欧洲建筑技术有限公司，作为绿色建筑科技的研发平台。

　　2011年，朗诗加入德国绿色建筑委员会，成为第一家加入德国绿建委的中国地产公司。2012年11月5日，朗诗科技与德国能源署(dena)在北京正式签订合作协议，在开发、设计与建造低能耗及被动式节能建筑中展开进一步合作。

　　在德国考察了“弗劳恩霍夫”研究基地后，朗诗坚定了建设自己的研发、检测、交流平台的想法，于是设立了占地4万平米的朗诗长兴研发基地。在长兴基地，朗诗还与德国被动房研究所、德国能源署(dena)合作，建设了面积约为2500平方米的住宅，是中国夏热冬冷地区设计、建造的第一栋被动式住宅。

　　田明透露，结合朗诗海外投资战略，朗诗还将在德国拓展养老地产业务。除了“引进来”，朗诗也即将踏出“走出去”的坚实一步。