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LEED知识
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兼听则明——再瞧LEED业内培训师的严正反驳!

时间:2019-09-04 20:38:44   作者:GBWindows   来源:行业网站   阅读:892  
内容摘要:在中国,哪些因素驱动LEED建筑的发展?1. LEED写字楼的租赁表现持续优于普通写字楼,绿色投资的汇报可观。中国主要城市LEED写字楼对比普通写字楼的租金溢价中位数达25%,LEED认证写字楼平均出租率为81.7%,较普通写字楼高1.5个百分点。此外,在取得LEED认证的写字楼......

在中国,哪些因素驱动LEED建筑的发展?

兼听则明——再瞧LEED业内培训师的严正反驳!

1. LEED写字楼的租赁表现持续优于普通写字楼,绿色投资的汇报可观。

中国主要城市LEED写字楼对比普通写字楼的租金溢价中位数达25%,LEED认证写字楼平均出租率为81.7%,较普通写字楼高1.5个百分点。

此外,在取得LEED认证的写字楼样本中,铂金级认证写字楼因其稀缺性和更好的功能性市场表现更高一筹:其平均出租率达86.7%,且租金较铂金级以下项目有10%的额外加成。

兼听则明——再瞧LEED业内培训师的严正反驳!

2.通过绿色改造、降低楼宇运营支出,LEED有助于老旧写字楼提升竞争力。

根据《World Green Building Trends 2016》公布的调查结果,中国受访者预计楼宇通过绿色改造后一年内平均可降低运营开支4%,五年内预计平均降幅可达9%。2015年至今,有20幢优质写字楼(平均楼龄为8年,最长为18年)首次获得LEED既有建筑运营和维护认证,面积逾160万平方米,增长率136%。

3. 对环境和人才的重视推动企业的绿色写字楼租赁需求。

企业公众形象、人才战略和企业社会责任是企业选择绿色楼宇的三大原因。对空气质量环境的担忧也在近几年推动了包括LEED认证在内的绿色写字楼在国内不断普及。在租务实践中,越来越多的租户在办公选址中会询问楼宇是否具备空气净化设备。

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真正的答辩词出场了————————————————————————

在这里,下文作者希望系统梳理LEED认证系统的优点和问题,以利于选择和借鉴。

兼听则明——再瞧LEED业内培训师的严正反驳!

图片来源:USGBC官网,http:/www.usgbc.org(LEED的官网)

LEED认证是什么?

LEED,全称为Leadership in Energy & Environmental Design,通常译为“能源及环境设计先锋奖”,是由美国绿色建筑委员会(USGBC)制定的一个绿色建筑评估体系。依据建筑在可持续场址、用水效率、能源与大气、资源与材料、室内环境质量、创新设计与地域优先等六大类别的可持续性表现,由美国绿色建筑研究院(GBCI)提供第三方可量化的评估。现被诸多国家广泛应用,被誉为“目前世界上最具影响力的高性能绿色建筑可持续设计、建造和运营的评估标准”。

自上个世纪90年代推出以,LEED一直紧随绿建技术和市场的发展不断更新。最新版本LEED v4已于2013年11月推出,2016年10月31日之前,项目仍可申请注册LEED v2009评估系统,或自行选择最新版LEED v4。新版v4在原有基础上增加了整合流程、位置与交通、地域优先等类别,丰富和完善了评价指标体系。

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图片来源:Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

在评估认证过程中,LEED使用有权重的记分制,满分为110分。通过评估的建筑,由低到高依次分为认证级、银级、金级和铂金级四个级别。其中认证级分数需达到40-49分,银级为50-59分,金级为60-79分,铂金级为80分以上。达到分数最低要求,可获得相应级别的证书和奖牌。

据USGBC2012年的年报统计,全世界LEED注册项目中超过50%的建筑面积在美国以外地区。全球总计有超过4.9万个已注册和通过认证商业项目,平均每天有18.6万平方米建筑面积的空间通过LEED认证。

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图片来源:USGBC官方微博 数据截止到2014年5月1日

中国大陆已成为继美国本土、加拿大外,世界第三大LEED市场。大陆已通过认证的项目中,较著名的包括:科技部节能示范楼(中国第一座LEED金级认证办公建筑,同时也是中国第一座通过LEED认证的建筑)、深圳万科中心(中国第一座铂金级办公建筑),侨福芳草地项目(中国第一座混合用途 LEED 铂金级认证建筑)、北京第二实验小学朝阳学校(中国第一个铂金级学校建筑)、北京当代认证(中国第一个认证级绿色社区)、上海世博会世博中心(中国第一个LEED新建建筑金级+绿建三星双认证项目)等。

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图片来源:Green Building and LEED Core Concepts Guide

最新版LEED v4,分为五大评估体系(rating system),即绿色建筑设计与施工评估LEED BD+C,绿色室内设计与施工评估LEED ID+C,绿色建筑运营和维护评估LEED O+M,绿色社区开发评估LEED ND,以及住宅认证评估 LEED Homes。

每个评估体系下面,针对不同的建筑类型,有许多细化的具体分支。LEED对建筑及社区项目的市场细分非常细致,几乎所有项目都可找到适合申请的类别。

例如,在绿色建筑设计与施工LEED BD+C这一体系下,可细化为针对新建建筑及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations)、建筑主体与外壳(LEED for Core & Shell)、教育建筑(LEED for Schools)、零售业建筑(LEED for Retail)等,以适应不同的项目类型。

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图片来源:Green Building and LEED Core Concepts Guide v4

随着建筑功能和业态的多元发展,以及LEED市场的不断成熟推广,LEED不断更新评估体系版本,以覆盖新兴细分市场,如最新的LEED v4相比LEED v2009,就增加了针对数据中心、仓库及配送中心等新建筑类型的评估标准。

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图片来源:USGBC官网) LEED v2009与LEED v4评估体系变化对照

中国已通过LEED认证的项目中,以“BD+C”类评估体系最多,占比最大的为办公类建筑。而社区类、学校类等项目类型较少。这主要与申请LEED认证后项目获得的附加升值空间有关。

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图:中国截止到2014年10月15日已通过LEED认证的项目情况 图片来源:USGBC官网,LEED年度报表)

关于LEED,我们有哪些误会?

1.“预认证”就是没有结果控制的认证吗?

早在几年前,SOHO中国就做出未来所有开发项目都要达到美国LEED标准的承诺,目前拥有12个已注册或已通过认证的开发项目。例如,位于上海的SOHO复兴广场取得的就是绿色建筑设计与施工(LEED BD+C)评估体系大类内建筑主体与外壳(CS)评估类别的金级认证,而望京SOHO目前取得的是该类别的金级预认证。

所谓预认证(LEED Pre-Certification),是指申请评估的项目已处于审查过程,最终有可能通过所申请级别的认证。目前,中国有许多开发商出于营销造势的目的,故意将LEED预认证与LEED认证混为一谈,但二者根本不是一个概念。授予预认证有利于开发商尽早开展商业宣传,但不等于项目通过了LEED认证。项目完成后,申请者必须更新完整的证明文件。

申请预认证与正式认证的流程完全一致,都是在项目设计阶段开始提交各项证明资料。唯一区别在于,随着设计、施工g运营等过程的不断推进,可获得的分数是不断增加的,预认证不必等到全过程结束拿到所有分数,而是当分数超过申请级别最低分数的一定百分比后即可提前申请“预认证”。拿到预认证,即可尽早开始商业宣传,以利于提高租金、售价,同时开发商需继续更新资料以获得更多达标分数。

黄鸣先生在上述“太冤枉”一文中,批评他参观的望京SOHO项目,“百万重金认证的LEED仅是一个 预认证 ,几乎没有结果控制”,“LEED认证在流程上也极不严谨,仅靠设计和证明材料,以及建设过程再有几个证明文件就可以得到,这是典型 预认证 ”。显然,黄先生对“预认证”的含义理解是错误的。

2.LEED仅靠提供申请文件就可以获得认证吗?怎样实现过程和结果控制?

美国绿色建筑认证研究院(GBCI),是通过审查申请认证项目的各项文件资料来完成LEED认证的。那么,是否如黄鸣先生所说,“LEED认证,这么大的一个建筑系统,就 几份资料 递过去就能认证了,这简直就是当儿戏一般”?

LEED实行的是打分制,以LEED评估体系的七大评估类别之一的“能源与大气”这一分类为例,望京SOHO若要在该评估类别获得分数,需提交的审查文件以及可以采取的策略包括:

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“能源与大气”类适用的可持续策略 图片来源:Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

1)通过仿真计算、模型模拟实现能源效率优化

LEED建议,采取优化建筑朝向、将能源负荷转移到非高峰时段、改善建筑外围护结构等减少能源成本的策略,并利用相关能源模型进行仿真模拟。

比如,依据日照原理,合理确定建筑位置与朝向,使其能接收更多的太阳辐射热能;采用建筑物内智能电网终端技术、蓄能空调设备等,将高峰用电转移到非高峰时段;改善外围护结构,普通建筑采用改善墙体保温隔热性能,屋顶采用高反射材料或做屋顶绿化,提升门窗气密性等手段。

对超高层建筑来说,d璃幕墙优化是围护结构节能的重点。如望京SOHO采用的双银LOW- E玻璃,其综合节能效率远优于普通LOW- E玻璃,具有极高的可见光透过率和极低的太阳能透过率,夏季能有效阻挡外界热量进入,从而减少空调能耗。

达到一定节能水平的项目[如符合美国采暖制冷与空调工程师学会(ASHRAE)制定的相关设计规范指南,或新建筑研究院高级建筑核心性能指南中的节能表现要求],将获得分数。建筑能耗模拟,是世界各国绿色建筑为实现节能目标普遍采用的工具和手段,对节能的结果控制有重要意义。

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