WAP手机版 RSS订阅 保存到桌面加入收藏设为首页
文章论文
当前位置:首页 > 绿建知识 > 文章论文

绿色设计助房企房地产企业实现小成本控制

时间:2013-09-04 13:54:54   作者:绿建之窗   来源:中国房地产报   阅读:315  
内容摘要:【导读】:在绿色建筑强制政策倒逼与房地产行业转型的环境下,绿色开发已成为行业发展的必然趋势。对于建造出售型物业的开发商,由于无法享受到运行阶段的收益,也无需承担产品的运行、维护成本,因此更关心初投资成本。在绿色建筑强制政策倒逼与房地产行业转型的环境下,绿开发已成为行业发展的必然...

【导读】:在绿色建筑强制政策倒逼与房地产行业转型的环境下,绿色开发已成行业发展的必然趋势。对于建造出售型物业的开发商,由于无法享受到运行阶段的收益,也无需承担产品的运行、维护成本,因此更关心初投资成本。

在绿色建筑强制政策倒逼与房地产行业转型的环境下,绿色开发已成为行业发展的必然趋势。从要不要走绿色之路,到如今房地产行业加速绿色转型时代的到来,如何控制成本成为现阶段开发商关注的重点。而低成本也成为推动我国绿色建筑发展的一大利器。

据一位资深绿色建筑设计专家分析,在一个项目的前期诊断、规划、设计、建造、后期运营五个步骤中,影响成本的核心是前期诊断、规划、设计这三个阶段,而前期的绿色建筑诊断、规划决定了后期的主要技术路线。针对如何通过设计来控制绿色建筑成本,中国房地产报记者采访了对绿色建筑设计有诸多经验的3位业内资深设计师。

记者:建造绿色建筑,开发商最关心成本问题。如何通过小成本的控制和投入带来高效益的绿色建筑产出,是推动我国绿色建筑发展的关键所在。为了实现这一目的,绿色建筑项目在前期设计阶段应该注意什么?

曾捷:绿色建筑其实并不神秘,只要谨记节约资源、保护环境这两点就能建造出好的绿色建筑。在此基础上为了有效控制成本,首先要因地制宜,这需要考虑地域差异,比如一个住宅项目是在南方开发,还是在北方开发,面积是60s方米还是120平方米,服务对象是谁,这些都决定了做出的绿色建筑需要具备哪些特点。还有要区分项目的特点,假如将这个项目中的有关技术直接套用到另外一个项目上,做出来的项目可能并不是绿色建筑,并且还会造成不必要的浪费。

除了因地制宜外,绿色建筑要遵循被动优先、主动优化的原则,要优先采用被动技术和成熟技术,要从传统技术中汲取智慧,所谓“适宜技术”,就是性价比最优的技术。目前绿色建筑适宜技术存在误区,认为绿色建筑应该采用高新技术和产品,其实绿色建筑最终目的是节约资源、保护环境,而高新技术只是实现上述目标的手段之一,但不是唯一途径。绝大多数情况下,通过采用传统技术策略或者适宜技术策略(如采用嗜煌ǚ纭⒆匀徊晒猓┑龋完全可以实现与高新技术策略相同的效果。

黄献明:“成本”概念本身就是一个多义命题,它既可以分为经济成本和社会成本,也可以分为初投资成本和运行、维护成本,所以首先需要对这个问题进行拆解,然后才可以分别找寻有针对性的解决方案。与企业追求的经济目标有某种程度的相似性,绿色建筑的经济目标是全寿命周期的效率(成本效桑┳罡撸这意味着不是简单的成本最低或收益最大,而是二者的平衡。因此,要解决好绿建的成本问题,首先需要设计机构在前期规划、设计阶段,帮助开发企业对绿建相关的成本效益关系梳理清楚。

以建造持有型物业的开发商为例,由于它们需要从全寿命周期去争取绿色建筑项目的综合效益最高,因此它们首先会关注运行维护的成本控制,其次是初投资成本的控制。h反映在技术设计路径的选择上,节能节水设备、照明系统优化、分项计量、长寿命或弹性设计策略等可有效降低运行维护成本的绿色技术,会成为优先选择。对于这部分我们称之为“长效”技术体系成本投入的控制,应主要从技术的稳定性、寿命、维护难度等角度去考虑。

对于建造出售型物业的开发商,由于无法享受到运行阶段的收益,也无需承担产品的运行、维护成e,因此更关心初投资成本。在技术设计路径的选择上,会偏向于那些“即时”产生效益的技术,如可实现“成本置换”的技术(由于采用了一项技术或设计策略,可以有效降低另一方面常规技术或策略的投入,比如由于采用雨水就地回渗措施,可以减小场地外排雨水管道的规模,从而平衡e回渗”增量成本)、客户可感知的技术(如室内新风技术)、可获得政府补贴的技术等。

由于面对不同的物业类型,精细化设计要求设计师提出针对性的解决方案,它不意味着简单地迎合开发商的“合理”需求,而是应在充分考虑开发商所面临不同成本问题的基础上,形成“因项目制宜”的全寿命周期效益最高的绿色建筑技术解决方案。

刘飞:小成本的控制从专业角度来讲主要是做好“被动式”设计,即经常提及的“被动优先”,这些被动式设计都0在不增加或极少增加造价的前提下,充分结合项目所在地的气候特点,因地制宜,利用建筑造型、建筑空间构造、建筑外皮构造等手段,实现自然通风采光、被动式太阳能利用、被动采暖、被动式制冷等方式来维持室内的舒适度,降低能耗。也就是将被动设计充分利用之后,很大程度上也0相当于做了小成本的设计,在此基础上以主动技术进行补充。而对于主动技术,则应该做细致准确的经济技术分析,在实现既定绿色目标的前提下,尽量选用投资少的技术和设备。

记者:最近国务院印发的《关于加快发展节能环保产业意见》中不仅明确目标——到“十二五”期末新增绿色建筑面积10亿平方米以上,更是要求城镇新建建筑中“二星级以上绿色建筑比例超t20%”,你们是如何看待上述目标提升的?

曾捷:我觉得讨论20%达到一星还是二星并不重要,重要的是要看到目前绿色建筑发展的势头,尤其是绿色建筑的发展方向要正确,不要搞成绿色化运动,未来还是要踏踏实实地做好每一步,并且从技术、政策等各方面引导,让实际效益比较好的绿色建筑脱颖而出,起到真正的引导示范作用。另外,目标的提升也是为了引起大家侵厥印

刘飞:10亿平方米、20%的绿色建筑等这些目标乍一看有些激进,但落实到欠缴希有的地方比国家的这个目标还高。其实,提高了目标,一定程度上会大力促进绿色建筑的发展。

但另一方面我认为,要避免“大干快上”现象的出现,那样可能会出现大家为了评标而评标。其次就是应该更加关注实施和运行环节的监管、验收和控制,因为还是要看建筑最终运行的实际表现。

记者:目前除了成本问题外,开发商进行绿色开发的阻力还有哪些?

刘飞:开发商走不走绿色道路,首先是意识问题,尤其在目前中国房地产业的特殊阶段,部分企业觉得绿色建筑与己无关,更关注将项目做完,快速销售出去,然后赚取i润。而绿色建筑更多的是对企业将来品牌建设、技术积累、市场口碑的影响,就目前而言对产品销售推进不大,这可能是根源所在。其次是成本的投入,即便是一星级绿色建筑也会有一些成本的投入,所以开发商还是要算这笔账的。再次就是消费者的认知、虽然现在从政府到媒体都在大力i传绿色建筑,但普通消费者对其还了解甚少,关注度还不高。最后也有开发企业自身技术储备不足、对绿色建筑技术了解不足等因素的影响。

(来源:中国房地产报)


标签:房地产行业  房地产企业  建筑设计  开发商  成本  

通信地址 北京市丰台区宝隆大厦1号楼二层D20   邮编:100070 网站合作QQ:32533240  4993067  | 13693161205(北京)| 010-56208639

绿建之窗网站已运行:
  京公网安备11010602007284号  京ICP备14061276号-3