绿色建筑带来实际效益，绿色融资主体以头部央国企或港资为主

  观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 • 2025年度商业地产表现报告》，其中在“ESG发展：协同共进”篇中指出，绿色建筑不仅能提升企业形象的软实力，更能带来租金溢价、运营成本下降和风险降低等实际效益。同时，由于在行业深度调整期，商业地产企业的绿色融资实践有较高的门槛。

  绿色建筑是指在建筑全生命周期内，通过节能、节水、资源循环利用、降低碳排放和提升室内环境质量等手段，实现“环境友好、资源高效、健康舒适”的建筑模式。对商业地产而言，绿色建筑不仅是提升企业形象的软实力，更能带来租金溢价、运营成本下降和风险降低等实际效益。

  有研究表明，获得LEED、GBI等认证的写字楼租金普遍比同类非绿色楼盘高5%‑10%；通过节能系统、智能照明等技术，商业楼宇的能耗可降低20%‑30%，年均运营费用下降约15%‑25%。同时，绿色建筑的资本化率更高，投资回报期虽略长（2%‑9%的认证费用），但长期收益（节能、租金、品牌）显著。

  这助推了当前商业地产企业参与绿色建筑认证的积极性，其中住房和城乡建设部的绿色建筑评价标准、中国绿色建筑协会的GBI体系、美国绿色建筑委员会的LEED体系、国际WELL建筑研究所WELL体系等，逐渐成为国内商业地产项目的主要绿色建筑认证方向。

  以各类体系的定位来看，LEED等国际体系认证费用相对较高，适合预算充足且追求品牌溢价的项目；WELL往往适合以健康舒适为卖点的办公/商业空间；《绿色建筑评价标准》或GBI在国内市场认可度逐年提升，适合大多数商业地产项目，且一定程度上有助于获得政府补贴或税收优惠等。

  据了解，不动产企业中，万科截至2024年末满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.35亿平方米。在商业开发与运营的目标中，计划未来新建的印力自持印象城MEGA100%获取LEED认证，并确保未来5年内印力所有新建建筑达到绿建二星认证，且2024年在建项目均以LEED认证、绿建二星标准设计。

  龙湖集团自2021年起，明确集团所有新建项目要达到国家绿色建筑标准，并鼓励获得更高等级认证（包括：国家绿色建筑二星级、三星级、美国LEED认证、WELL认证等）。截至2024年底，其累计满足绿色建筑标准项目达590个，累计满足绿色建筑标准的项目面积超1.3亿平方米。

  具体项目方面，2024年8月龙湖在天津的首个TOD商业项目——梅江天街，应用多种绿色低碳技术和智能化控制技术，打造绿色、健康、舒适的智能化商业街区，获得绿色建筑二星级认证。资料介绍，该项目建筑面积20.4万平方米，位于西青区核心地段，紧邻两条城市核心交通线路。

  节能方面，该项目在建筑设计上采用高能效冷水机组、高效节能灯具等设施设备，有效降低能源消耗。商业采用时间控制策略，实现不同场景的照度控制，节约照明能耗。节水方面，项目全部采用2级节水用具，绿化浇灌采用节水灌溉末端装置并设置土壤湿度感应器、雨水关闭装置等节水控制措施，同时通过雨水调蓄技术等方式实现高效节水，实现海绵城市目标。

  此外，该项目还采用智能化控制策略，通过IBMS（智慧建筑管理系统）、EMS（能源管理系统）、BA（楼宇自动化）等数字化技术优化，实现商区的智能设计、控制和运维，打造出智慧、节能、绿色的TOD商业综合体。

  绿色金融的核心目的是为环境改善、应对气候变化和资源节约提供资金支持，而绿色建筑正是实现建筑领域节能减排、降低碳足迹的关键路径。金融资金通过低息贷款、长期还款、绿色债券等方式，为绿色建筑项目提供必要的资本，帮助开发商落实节能系统、可再生能源和环保材料等。

  但由于不动产行业当前遇到瓶颈期，其融资环境一直处于收紧状态，不断丰富的创新产品及金融工具仍难以惠及不动产领域。据了解，目前不动产行业的绿色融资主体仍以头部央国企及部分港资企业为主。

  涉足商业地产的企业中，华润置地2024年成功获取ESG贷款85亿元，截至当年末存续ESG贷款288亿元。中国海外发展2024年共签署110亿港元的可持续发展表现挂钩贷款协议。越秀地产当年7月还成功发行16.90亿元离岸人民币点心债券，期限为3年，票面利率为4.10%；但均未明确募资用途是在商业地产项目建设或改造方面。

  不过，值得一提的是，头部不动产企业与大部分港资企业均搭建了绿色金融框架或设立了绿色金融目标。例如越秀地产为了更好地推进可持续金融发展，计划到2030年致力达到至少50%债券及借款融资来自绿色金融。中国金茂强调开展责任投融资活动，把握绿色建筑和公募REITs机遇，以绿色金融助推公司绿色可持续发展。

  观点指数认为，随着双碳目标的推进，政策支持力度不断加大，绿色金融将会成为商业地产企业提升自身财务灵活性及韧性的重要渠道。但该类产品具有一定成本（如将产品提升为绿色建筑可能存在额外增量成本），且募资用途有具体投向，在行业深度调整期，商业地产企业实践绿色融资也有较高门槛。