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张崟:绿色地产经济的变化与发展

时间:2013-08-20 11:31:04   作者:张崟   来源:网络   阅读:1070  
内容摘要:张崟:绿色地产经济的变化与发展13-07-17以下是中国建科院上海分院绿色建筑咨询事务所常务副所长张崟在中国绿色建筑产业专家论坛上(2013年7月13日下午)的演讲:张崟:首先我们会从几个方面一个是背景,一个是现状,还有一个是发展的前景我们了解绿色低碳,绿色低碳的地产对主要目的是...

张崟:绿色地产经济的变化与发展

13-07-17


以下是中国建科院上海分院绿色建筑咨询事务所常务副所长张崟在中国绿色建筑产业专家论坛上(2013年7月13日下午)\x00演讲:

    张崟:首先我们会从几个方面一个是背景,一个是现状,还有一个是发展的前景我们了解绿色低碳,绿色低碳的地产对主要目的是节约能源和低碳减排,我们看一下全球大事记,随着越来越多的会议,全国甚至全世界对节能减排是非常的重视,我们看一下绿色建筑的发布很有一个道理我们可以看到在城市当中60%的能耗是来源于建筑,而交通一般只占到30%,房地产本身又是一个高碳排放的行业,像一些发达城市中特别是一些发达城市中建筑的能耗占到绝对的数量,我们可以看到建筑是我们低碳减排的优先项,我们绿色建筑是顺了这样的趋势。绿色低碳的意义可以说是创新了一个新的发展模式,他的意义也分为几个要点,第一个是技术意义,绿色建筑的发布可以说我们很多技术都得到了一个发展,很多企业由此都获得了一个很好的被扶持的,扶持了很多具体的发展。


    另外会意义,可以说是在公众中引起了节能意识,环保意识,特别是这几年我们对于环境问题越发的重视,人们现在都知道PM2.5了,雾霾影响了。可以说整个房地产是拉动了中国这几年的经济,从宏观和微观层面上使经济进一步的发展。针对绿色地产发展,可以说全世界各地是发布了一些标准,包括中国英国的,澳大利亚的等等,再看中国绿色地产的发展,中国绿色地产的发展大致分为三个阶段,泛绿阶段和深绿阶段,以及浅绿阶段,深绿阶段是绿色建筑引入了设计过程,绿色建筑评审这样的体系发布可以说可把很多绿色地产商引入进来,真正绿色地产的发展可以从深绿阶段际迹从泛绿阶段包括已经开始进行全生命周期的考量,从我们施工到运营,到管理等等都把绿色地产的理念充分的发挥。


    还有一个非常重要一点是绿色建筑的增量成本我们也大致从一百个项目中统计了发展的趋势,2008年到2010年增量成本是在一二甲笥业呐帕校随着2013年全国各个详细标准越发提高,产品体系都是在完善当中,造价相对来说降低了很多,绿色建筑成本呈现512个阶段,我们也对现有绿色建筑进行了统计,发现绿色建筑由于我们的标准评审大家都是在标准评数据,使得我们绿色建筑缺乏亮点,同质化比较严重,从而鼓励一些创新技术在绿色建筑中的应用。主动式技术比较多,被动式应用比较少,也是因为项目中从施工阶段或者是建完搞绿色建筑或者是进行建筑技术的堆积,很难从方案中考虑。居住建筑大约42%,偷税地面和雨水收集利用是可以进行一个占据的,20级到了节能,太阳能热水器的利用,一星级来说是节水,二星级节能也是非常重要的,三星级包括活动外遮阳,自然采光等等。


    低碳城市区域级的生态城推动绿色地产的发展,除了我们国家发布五省八市以及马总说的我们全国八个生态城市,这样的推广,今年可能会有八到十个生态城市黄蓝ǎ其实我们很多地产商业也许在开发区域级的绿色地产项目,包括万达的万达城以及绿地的美丽家园都会是下一步绿色地产的模块型的发展。包括我们绿色理念也已经开始指导我们为的规划,像虹桥商务区等等。


    另外我们绿色建筑由星级认证发坏教技屏浚这是绿色地产最主要功能之一。另外我们保障性住宅也开始执行绿色建筑体系了,从深圳一些城市强调城市级保障房要做绿色建筑以外,还有一些大型集团也做自己的绿色建筑项目中把保障房纳入一个很重要的环节中。还有政策,我们目前来说政策推导绿色建筑,现在一千多个簧建筑可能90%是社会标识,而10%才是运行标识,要经过能效测评拉动我们绿色建筑的发展,否则将会陷入一个虚假的范围。

    包括我们绿色建筑行动方案,明确了我们10亿平方米,包括大型公建明确了政府的责任制,原来绿色建筑对于全国各地的政皇且桓鼋跎咸砘ǖ墓ぷ鳎另外一个是我们167号文规定了相关细则的,包括全国各地地方城市也进行了一系列绿色建筑的补贴,也许之前有专家讲过了回顾一下像天津滨海新区还有重庆市,还有太阳光热等这些返还的措施,包括青岛是固定80,60,40万的补贴,其他的像比较有政策是上海,上海补贴力度是全国最大的,是达到60,还有对相应的技术都有相应的补贴,这在全国是相对比较领先的。


    我们要看一下绿色地产的发展模式和前景,发展模式方面碳排放交易将成为绿色地产重要的一块,我们中国在2015年成立碳排放交易市场,我在上海深圳进行试点,发达城市主要能耗是在建筑商,工业相对比较少,这将成为发达城市发展研究的重点,发达城市是我们每一个城市或者是每一个国家来说拉动经济一个最重要的增长点,所以说绿色地产商通过碳排放交易获得额外的收益这是与传统建筑最大的不同。


    我们看绿色地产的发展模式,碳排放体系也会采取强制性的,资源性是自发的企业和省市自发的,但是不被强制性体系所认可,我们国际上碳排放交易体系有两大类,一个是英国的,一个是东京体系,这英国是4年左右,东京是5年左右,另外是80%的商业还有20%的公建。像东京这个体系对于我们中国更加具有相关的参考价值。碳排放加以从第一个碳排放交易是东京采取的碳排放交易,这是中国首笔碳排放交易,北京这个能源交易所也是首笔碳排放的交易,进一步明确了我们国家能效交易的机制。俄罗斯天然气购买了三家4500标准煤的节能率,也是建筑ㄓ蛱寂欧诺慕灰住0括房地产商进入联合国环境规划部署气侯中和网络,还有住建部和财经不发布节能通知中队节能改造项目向实行碳交易方面进行倾斜。


    如果说我们绿色地产真的是考虑碳交易,考虑减排量的话我们传统的开发模式节能措施罗列和ɑ峋咛逡求会出现节能难度很大这样的弊端,另外施工阶段主要是设备的运行情况,运行阶段主要是正常运行就可以了,在立项阶段要进行规划,要将能耗量分配给专业,在施工审查阶段要建立审查制度,还要建立整个区域结构楼宇的平台,以便于和能耗进行相关的对比。

    最重要是融资的建议,可以看到房地产过渡的开发也可以使得我们房价收入比高张不下,现在目前房地产政策导向还非常不明朗,但是可以知道绿色地产肯定是未来房地产发展的重要导向,因为不能让地产更加高能耗,而且它的房价又很高,房地产企业应该是顺应我们国家体制要求,能够开发绿色地产获得金融机构的支持。


    我们看房地产融资的方案,银行贷款,债券融资,融资租赁,信托融资,国外地产融资的进展日本政府鼓励金融机构对重视环境性能的公寓贷款优惠利率,三星级,四星级的新建公寓市场利业1.2%,5星级优惠1.5%,我们国内2011年从政策行政法规市场来推动,有了这样的政策导向以后我们可以看到在21世纪经济报道中正在研究房地产行业绿色低碳企业评价体系,房地产企业是否开发绿色地产项目和你消费者是否购买这个项目给予按揭贷款给予最重要的参考指标,房地产商企业购买的时候是购买绿色建筑的话会获得金融机构其他方面的支持。像人民银行也好,住建部也好都进行了金融机构的参与和关注。
    再看绿色地产发展的前景,房地产行业绿色低碳这是不可逆转的潮流了,可以说一些发达国家他们的商业操作管理,因为发达国家你的租赁你没有福利标准是租不出去的,另外可以看到能源的价格上涨以及科学绿色的改造对于我们市场统计讲有比较客观的认识带动绿色建筑经济效益的爆发,通过在全球范围的投资比如说世界五百强投资的楼盘必须满足绿色建筑的标准,这使得成为了建立新型的地产开发模式了,另是一些主要的企业包括世界五百强企业对一些在低碳节能方面需要做排头兵树立榜样的企业,需要开发绿色低碳这样的企业来树立品牌和形象,包括整个开发商体系中我们的绿地、万科都是绿色地产的排头兵,政府的法规我们最近也出台了很多的鼓励绿色地产开发的实施政策。


    对于投资人来看所有国家在转型过程中早期采取绿色地产都获得了高的水平,特别是我们中国房地产商开发商做绿色低碳这样的城市,而且是科技地产的领导者,虽然绿色地产净利润比较难以预期,但是因为他较高的租金和较高的入住率在交易中获得的高额利润是不容置疑的,随着绿色建筑场地越来越规范化,国家将绿色建筑标准进入到我们房地产行业标准,可以说我们很多地方比如说北京、重庆这些地方绿色建筑的标准城市已经纳入到房地产开发标准中去。我们绿色地产最大优势是让租户和业主可以达到一个最大利益的共赢,并且给租户最大笫祷荨1热缢滴颐歉呖萍甲≌肯定比周边旁边的楼盘甚至于达到一倍以上的溢价率,这会随着开发的成熟会转为一个陈旧建筑的折扣,你没有满足绿色地产建筑的话是被卖到非常低廉的价格。
    我们看全国地产商的排名,万达是榜首,还有万科,绿地,这三家竞争非常激烈,包括他们万达广场的项目都要强制性执行一星级和二星级,一些房地产商已经对自己下一阶段的规划把绿色地产作为开发目标和开发方向,绿地80%以上要做七级认证,其他项目还有一些地产商分别的介绍,如果说大家对于后面一些房地产商他们相关的变化包括他们绿色地产发展我们可以会后个别探讨。谢谢大家!


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