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聂梅生:2019年房地产的大势接近临界点

时间:2019-08-01 19:21:37   作者:GBWindows   来源:房讯网   阅读:1465  
内容摘要:房讯网讯 2019年7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。房讯网王颖现场报道,在“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”主题论坛现场,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生作了题为《2019——房地产未来已来》的演讲。聂梅生:谢谢主办单位、......

房讯网讯 2019年7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。房讯王颖现场报道,在“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”主题论坛现场,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生作了题为《2019——房地产未来已来》的演讲。

聂梅生:2019年房地产的大势接近临界点

    聂梅生:谢谢主办单位、各位专家、各位企业家、各位媒体朋友们,很高兴又一次来参加博鳌·21世纪房地产论坛。刚才听了很多专家的演讲,给了我很多的启发,对于房地产的解读非常的深入。我想从另外一个角度说一下房地产,也就是房地产和其他产业之间的关系还有我们的不足之处。我演讲的题目是《2019房地产未来已来》。


    当今世界面对百年未有的大变局,今年已过半,这一点大家有深刻的体会。从全球来讲,世界经济下行风险加大,主要经济体的增速放慢,比如说IMF预计美国经济增速放缓到2.5%,一季度是3%左右,二季度掉到2%,欧元区是1.7%,日本为1%,中国是6%到6.5%之间,也都在下行。这件事情,我认为经济下行是有周期的。


    中国近年也很特殊,今年是建国70周年,很多的政策跟建国70周年有关,包括房地产和宣传口径。今年又是数字化元年,二季度开始5G开放,中国现在开始驱动了。现在提升新增长的动能,我进行了思考和搜索。实际上在三个方面体现新动能,是不是还是积极的盖房子,不是这样的。高技术是新动能,服务业是新动能,消费升级是新动能。三个新动能有内在的关系,而且跟房地产非常的密切。如果房地产抓不住三个新动能,能量在哪里,还是买地买房,我认为不是这样的,要跟这些新动能产生密切的关系。我只讲其中一点,就是关于科技。


    传统的概念将被两个字改变,“数字”。很多人不太习惯,什么叫做“数字”。从全球来讲,G20刚刚在大阪开过,发了大阪数字经济宣言,从全球性20个国家发表一个数字经济宣言。“数字”两个字排在经济的前面,也就是说数字经济是全球性的,因此数字两个字不可小觑。总书记在两年前大概2017年就提出,审时度势,超前布局,主动实施国家大数据战略,加快建设数字中国。数字中国比大阪的数字经济还要早。


    数字城市、数字产业、数字家居是风起云涌。所以数字化引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化,我们要准备好。


   这个事跟房地产有什么关系,我自己研究房地产的宏观政策和数据多年,我觉得2019年房地产的大势接近一个临界点,并不代表从此以后房价大跌,我从来不这么认为,它会翻篇,会出现跟原来不一样的局面。刚才刘洪玉教授讲的内容我是同意的,翻过去是什么样子。长效机制已经推了很多年,之间是有关系的,长效机制是量变到质变的过程,到了一定的程度会发生质变,内部有联系,目前到了临界的时候,就需要翻篇,房住不炒就是一个翻篇,这个篇快翻过来了,原来解决中低端住房的问题,这里不回顾了。之前一段时间大力的推棚改,从棚改政策以后,结果让三四线城市房价大涨,支持了房企的规模,很多房企的规模扩张跟棚改中的实物补贴是有关的,现在拿出了4万亿老旧小区的改造,这就不一样,这就翻篇了,这是很大的量变到质变的过程,稳定了房价地释放了租赁市场,这就是市场机制的结果。


    一开始提长效机制的时候,谁能想到最后的节点拿4万亿元做老旧小区的改造,这是逐步翻篇的过程。从银根来讲,我们坚持资本层面不放松,一点都不放给开发的层面,搞得开发商非常的难受。实际上钱往4万亿元的老旧小区,也不放在开发贷,资金放到两个篮子,还是支持房地产,还是投资。不投炒地皮,不投开发贷,而且还将信托勒死了,这是对的,而且是长效机制资金的转移。从地根来说,土地财政开始没落,新的土地资源开始释放,而且速度非常的快,刚才贾康老师讲到这一点了。税收方面我支持土地财税,我觉得建立新的税制是肯定的,就是在C端,中等收入以上的人群的增加的话,税制一定是往个税变,变到怎样的局面,我是不知道的。


    对房地产来说,我们要突破三大发展瓶颈,让不动产动起来,三大瓶颈是什么,首先是投资和消费,国内习惯讲GDP,开始觉得制造业指数PMI很重要,消费指数CPI大家都可以接受。现在国际上出现了国民幸福指数GNH,这个指数跟我们息息相关。昨天21世纪的总裁讲这个问题,不要总是提前面的三个内容,既然提到美好生活就要有指数,不仅仅是要有住房、还要有绿色建筑和幸福生活指数,国际上已经有GNH,这就是我们的空白和发展的过程。


    增量转存量,大家讲了很多,这里不说了。我们的销售额追求万亿转变到存量资产的价值,它在什么地方,来源在什么地方,不要总是提增量多少万亿。


    开发者的服务,由短期的开发从几个月到一二年,转变到长期运营服务,如果转不过来的话,很多金融工具用不起来,产业链也不完整,实际上要突破这三个瓶颈。产业融合应该是经济发展的大趋势,不要总是房地产老大,我控股,我上市,我占股50%,要跟其他的产业融合,这是大的趋势。根据国家统计局的数据,有8亿的中国城市常住人口,住房是300亿平方米,全国房地产的总市值达到了300—400万亿,这是相当大的存量。如何将这一数据激活,盘活使用形成巨大的市场,就需要产业融合,不是一家办得了,也解决不了300—400万亿的存量。


    产业的维度非常的大,这次讲房地产和科技产业的融合。我们跟科技产业大概的回应一下,12年是一个叠加,1995年到2007年,我们习惯于WINDOWS和电子邮件。第二个,从2007年到现在,人+机器,包括移动互联,最出风头的就是微信出现了。今年往后的12年是物物相连,为什么说2019年非常的重要,从今年往后的12年是大数据、云计算、AI和IOT的时代,对于房地产来说是非常新的产业的融合。我觉得移动互联人+人,这一轮已经落后了,过去的12年我们没有跟产业很好的融合,无论是互联网+,还是+互联网,我们都没有做好。现在从场景到场景,我们不能再落后了。楼市后规模时代是地产+数字化,建设有生命力的房子。


    现在很多人说5G给中国带来了什么,到底是什么。一级是大哥大的时代,二级是发短信,三级是发图片的时代。之前都是按键时代。4G是智能手机的时代,5G到底是怎样的时代,大家都在想象。我问了很多人,5G可以带给我们什么,这就是起点,很难看到二三年后出现了什么。因为4G出现了,谁也没有想到的微信和支付宝。5G随时随地万物互联的时代,有巨大的想象空间的。


    房地产增量和存量的关系,先看社区物业,全国物业服务企业有11万家,从业人员千万人,年薪收入是6000亿,占全国增加值是1.4%。天量的社区物业上面跑的互联网企业都在我们的平台上跑,光是美团外延就有5000亿元,相当于整个物业管理的收入,都在小区的平台上跑的,说明了什么问题,网上零售额占总销售额的15%,不要提顺丰了。互联网企业在社区、2C端远远大于社区物业的B端的容量,不在一个体量上,因为不在一个维度和层次上。这种情况之下,经过了大概三个季度的准备。昨天的闭门会议上,全年房地产商会有两大举措推进三大转换。第一,我们成立了全联数字化社区峰会,数字化社区是转换发展模式重要的抓手,有人说得社区者得天下,国家发4万亿元在社区改造,不是给房地产开发商建新房子,而是在社区改造,这是非常重要的抓手,我们必须要抓住,而且是有政府和资金支持的,有银行支持。


    第二,跨行业联合中国铁塔全面建设5G,到底可以带给我们什么,我们在想象,我们首先抓住基础建设,居民小区、商场写字楼、产业园区,可以全方位的连接布局,相当于国家修信息高速公路,是由国家出钱。


    昨天的闭门会议上签约,我们发了两个文。这个出发点是从C端开始的,这是今年上半年国家统计局的数据,恩格尔系数首破了30,食品占了28.5%,这方面挖掘的差不多了,美团抓到28.6%,占了一大块。其次就是居住达到了23.1%,这就是蓝海,其他的我就不说了。今年上半年出来的居民消费系数,说明中国真的解决了吃饭的问题,开始进入中等发达国家的水平。


    社区来讲,有两个B,一个B是物业管理,一个B是互联网的端。物业包括社会服务和物业服务,包括美团和淘宝等电商,互联网企业也要进入社区中进行服务。两个B是不一样的,他们同时要进入。最后你面对的是谁,还是C端的客户群体。也就是说物业管理思维,电商是流量思维,这是目前的状况。最终从C端出发,数字的出发点都是C端。从这里考虑问题。享受服务的终端客户和提供终端消费,目前形成了10万亿元的消费,就体现在社区和小区当中,改变各自为政分散的状况,树立以客户为中心的思路,见物又见人,人人相连,物物相连,这就是顶层设计的思路,将小区和周边放在一起,再往外走,这就是我讲的概念。


    社区的概念和小区不是一个概念。小区的概念是有边界和实体的,有门禁的。社区的概念可以是虚拟的,电商形成的社区的概念,这是偏虚拟的。这次中国铁塔的5G,覆盖的是1.5公里的半径,你可以说是虚拟的社区,并不是有边界的小区,现在社区是虚实结合,不能只说一个,说哪个都不对,实际上移动互联时代的社区服务,实际上这样的情况,虚实结合的情况。物业叫做B2,社区电商叫做B3,同样成立数字平台,两个B在一个平台上,对C端中间有一个门,不是刷脸的门,而是虚实结合的B。目前正在征集方案,大家都要解决一个方案,如何设计好虚实结合的门,有门就有K,就要有钥匙,这就是数字社区。我们作为结构就要解决问题,目前正在征集方案,希望大家都来参加这个方案,我设计怎样的K(钥匙),将虚实结合,将两边的B放在这里,设计怎样的云平台,钥匙就在我这里。进一步的研发数字社区的方案,5G改变了什么,带来的产业升级在哪里,一定要说清楚。基于大数据的思维是什么,基于数字货币,区块链部分的数字社区在哪里,基于社区整合的方案在哪里,基于原来智能化、智慧化系统的方案在哪里,我们继续征集这些方案,我们想要建立开放型、互联互通的数字社区云平台,谁来做。现在很多人报名,你可以做云平台,可以将B和K设计好,我们非常的欢迎,我们开展多种特点的数字社区的试点,不同类型的试点,最后形成一定的标准进行推广应用。


    最后,我很同意马云最近的讲话,如果是在汽车轮子上的美国,那么是在互联网或者是手机上的中国。未来已来,让我们拥抱未来,谢谢大家。

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